Investeren in garageboxen voor de verhuur, dat klinkt interessant! Toch?

De afgelopen jaren heb ik het vaker voorbij horen en zien komen. Mensen om me heen en influencers online hadden het over het investeren in garageboxen. Het kopen van een garagebox, om deze vervolgens weer te verhuren. Maar hoe werkt dat nu precies? Wat komt er bij kijken en zijn de rendementen uberhaupt wel interessant?

In 2024 ben ik me meer gaan verdiepen in dit onderwerp, en in dit blogbericht wil ik je meenemen in wat ik hierover geleerd heb. Wil je meer weten over investeren in garageboxen? Laat je mailadres achter op https://langzaamrijker.nl/garagebox en ik stuur je meer informatie zodra ik hier meer over te delen heb.

Verschillende soorten garageboxen

Laten we eerst stilstaan bij de verschillende soorten garageboxen die beschikbaar zijn. Ik kon online niet veel informatie vinden, maar de informatie die ik vond ging eigenlijk uitsluitend over garageboxen op garageparken. Dit zijn locaties aan de rand van de stad, waar moderne garageboxen op een afgesloten terrein staan. Deze boxen worden vaak gehuurd/gekocht door ZZPers. Naast dat je de box koopt, betaal je ook een maandelijkse bijdrage. Dat wordt gespendeerd aan zaken zoals een parkbeheerder, beveiliging, schoonmaak van toiletvoorziening, etc.

Waar ik geen informatie over kon vinden, wat het investeren in garageboxen in woonwijken. Dit zijn de alom bekende garagepleinen achter huizenblokken. Mij doet dat persoonlijk denken aan mijn jeugd. Tot mijn 6e woonde we in Eindhoven, en achter ons huis lag zo’n garageplein. Daar kon ik relatief veilig buitenspelen en rondfietsen op mijn kinderfietsje. Het ‘garageplein’ voelde als mijn domein!

Juist deze garageboxen in woonwijken trokken mijn aandacht, ik heb hier persoonlijk mee interesse in dan garageboxen op zo’n park. Of mijn gevoel klopt weet ik niet, maar ik neem jullie mee in mijn overweging. De garageboxen in woonwijken lijken mijn een betere investering omdat:

• Deze garageboxen liggen dicht bij woningen, mensen willen zo min mogelijk reizen om bij hun inboedel of oldtimer te komen.
• Er kunnen geen garageboxen bijgebouwd worden, daar is simpelweg geen ruimte voor. Dit terwijl de garageparken als paddestoelen uit de grond schieten.
• De garageboxen worden met name gebruikt door particulieren, terwijl de garageparken vooral gebruikt worden door ZZPers. Bij een eventuele recessie verwacht ik dat veel ZZPers als eerste de klappen vangen.
• Garageboxen in woonwijken liggen verspreid, vaak met een stuk of 10 boxen bij elkaar. Een garagepark bestaat vaak uit tientallen boxen. Bij eventuele leegstand heb je dus veel concurrentie van andere verhuurders die hun box willen verhuren.

Daar staat wel tegenover dat een garagepark enkele voordelen heeft. Zo wordt het onderhoud vaak uitgevoerd door het park zelf. Je betaalt hier wel maandelijks voor, maar je hebt er geen omkijken naar. Ook is zo’n garagebox wat beter beveiligd.

Wat is het rendement op een garagebox

De meest gestelde vraag op het gebied van garageboxen is; “wat is het rendement?” Je wilt immers het liefst wat meer rendement dan op een passieve ETF belegging, aangezien je geld vast staat en het toch wat meer tijd kost. Tegelijkertijd zie ik niet alleen het rendement, maar ook de diversificatie als een reden om in garageboxen te investeren.

Het rendement bepaal je in de eerste plaats natuurlijk zelf. Het is een combinatie van de aankoopprijs en de huurprijs die je vraagt voor de garagebox. Maar wanneer je helemaal nieuw bent heb je waarschijnlijk geen idee waar je aan moet denken. In mijn training neem ik je van A tot Z mee in het berekenen van het rendement, om te bepalen wat een garagebox nu eigenlijk mag kosten. Het korte antwoord is dat mijn garagebox in Eindhoven een bruto aanvangsrendement van zo’n 5,3% heeft. Dit kan uiteraard ieder jaar wat verhoogd worden middels een huurverhoging.

Het netto rendement zal wat lager liggen. Dit komt door de kosten van bijvoorbeeld de OZB, opstalverzekering, onderhoud en leegstand. Wat het netto rendement is, is heel sterk afhankelijk van de staat van je garagebox (onderhoud) en de WOZ waarde (OZB). In de praktijk kost dat tot ongeveer een procentpunt van je rendement.

Daarnaast is de waardestijging van het vastgoed natuurlijk ook onderdeel van het rendement. Ik vind het lastig om heel concreet te maken wat de waardestijging daarvan nu precies is. De markt is altijd in beweging en de waarde van het vastgoed kan natuurlijk ook dalen. Harde verkoopcijfers zijn lastig te vinden, daarom gebruik ik hiervoor de WOZ waarde. Ik ben me bewust dat dit niet de beste maatstaaf is, maar daar moeten we het helaas mee doen.

Als ik kijk naar mijn garagebox in Eindhoven, dan is de WOZ waarde in 9 jaar tijd gestegen van 14.000 euro naar 24.000 euro. Met een ingewikkelde rekensom om het rente-op-renten effect te verrekenen komen we uit op een rendement van 6,17% per jaar. Het is absoluut geen garantie dat de waardestijging de aankomende jaren hetzelfde zal laten zien, maar de afgelopen 9 jaar was dat een heel mooi rendement. Voor een garagebox in Oss zie ik echter dat de waarde in dezelfde periode gestegen is van 9.000 euro naar 11.000 euro, een rendement van slechts 2,25%. Tot slot nog wat informatie over een garagebox in Wijchen waar ik ben gaan kijken. Deze is in 9 jaar tijd gestegen van 12.000 euro naar 21.000 euro en komt daarmee uit op 6,41% rendement per jaar.

Zoals je merkt is het rendement niet in beton gegoten. Het rendement in de vorm van huur met daarbij de waardestijging van het vastgoed kan toch wel tot zo’n 10% per jaar betreffen. Niet gek, wanneer je je realiseert dat de verhuur van garageboxen een goede diversificatie is en relatief passief is vergeleken met andere vastgoed mogelijkheden. Hou er wel rekening mee dat je nog vermogensbelasting in box 3 moet betalen (net zoals bij alle andere investeringen). Dat is in mijn geval zo’n 1,78% tov het geïnvesteerde bedrag.

Garageboxen en belasting

Een ander verschil is de verwerking van de BTW. Een garagebox op een garagepark koop je vaak nieuw, inclusief BTW. Deze BTW kan je wel weer terug vorderen, maar je hebt hier dus een BTW nummer voor nodig en moet aangifte doen. Een garagebox in een woonwijk is vaak tientallen jaren oud, en hier betaal je geen BTW over. De huurinkomsten zijn in principe ook zonder BTW, tenzij je huurder een voertuig stalt. In dat geval moet er wel BTW berekend worden. Persoonlijn kies ik er dan ook voor om in het huurcontract op te nemen dat er geen voertuigen gestald mogen worden, zodat ik geen gedoe heb met BTW aangifte.

Verder betaal je bij de aanschaf van een garagebox altijd overdrachtsbelasting. In 2024 is deze overdrachtsbelasting 10,4%. Het gaat namelijk om een pand wat niet gebruikt gaat worden voor bewoning. Dit is wel iets om rekening mee te houden, het is namelijk een aanzienlijk bedrag.

Heb je eenmaal een garagebox in bezit? Dan betaal je ook jaarlijks onroerendezaakbelasting (OZB) aan de gemeente. Gelukkig is dit niet zo veel. In mijn gemeente is dat dit jaar ongeveer 0,30% van de WOZ waarde. Met een WOZ waarde van 24.000 euro kom je uit op zo’n 72 euro per jaar.

Vermogensbelasting (box 3) betaal je net zoals bij iedere investering, wanneer je boven het heffingsvrij vermogen uit komt. Op dit moment is het zo dat de fiscus het beleggingsrendement over de WOZ waarde berekend, daar betaal je vervolgens belasting over. Om dit artikel niet te ingewikkeld te maken, laat ik die berekening even buiten beschouwing. Ik betaal in 2024 ik ongeveer 2,18% over de WOZ waarde van de garagebox. De WOZ waarde ligt lager dan de marktwaarde, waardoor ik uitkom op 1,78%. Dit laat ik echter buiten beschouwing in mijn rendementsbereking, omdat ik het rendement wil vergelijken met investeren in aandelen. Over aandelen betaal ik ook zo’n 2,18% box 3 belasting.

Het vinden van een huurder

Het vinden van een huurder is eigenlijk heel straight forward en vrij gemakkelijk. Als ik in mijn omgeving kijk, is er veel meer vraag naar een garagebox dan dat er aanbod is. Wanneer men een advertentie op Marktplaats plaatst dat er een garagebox te huur is, reageren er direct mensen op deze oproep.

Daarnaast kan je een A4-tje op de garagebox zelf plakken, waarop je aangeeft dat de garagebox te huur is en hoe men je kan bereiken. Hierdoor bereik je niet alleen mensen die actief zoeken op Marktplaats, maar ook omwonenden die niet actief zoeken maar wellicht wel interesse hebben. Een buurtbewoner die een garagebox huurt is namelijk erg interessant, omdat deze vaak voor een langere tijd blijven huren.

Probeer wel om twijfelachtige huurders te weren, je wilt niet dat jouw garagebox gebruikt wordt voor criminele activiteiten. Zaken die daarbij helpen zijn;

• Koop een garagebox zonder elektra
• Koop een garagebox met veel sociale controle (buurtbewoners die de box kunnen zien)
• Werk alleen met een huurcontract en bankoverschrijvingen, controleer ook de identiteit van de huurder
• Ga waar mogelijk bij de huurder thuis langs om het contract op te stellen, dan weet je zeker dat de huurder op opgegeven adres woont
• Neem eventueel in de voorwaarden op dat er onaangekondigde inspecties plaatsvinden

Overigens komt het ook geregeld voor dat een huurder de huur opzegd, maar zelf al een nieuwe huurder heeft. Bijvoorbeeld een familielid of vriend in de buurt die de garagebox wil huren. Dit geeft ook maar weer aan hoeveel vraag er is, tenopzichten van het aanbod.

Wat er juridisch bij komt kijken

Juridisch komt er natuurlijk ook het een en ander kijken bij het investeren in garageboxen. De koop van een garagebox loopt altijd via een notaris en moet ingeschreven worden bij het kadaster. Verder moet je zorgen voor een goede opstalverzekering, en is het natuurlijk belangrijk om een goed huurcontract op te stellen waarmee je zowel jouw als de huurder zijn positie waarborgt.

In mijn training neem ik je verder mee in het vinden van een goede notaris, en het opstellen van een huurovereenkomst. Wanneer je via deze link je mailaders achterlaat, krijg je een update zodra mijn training beschikbaar komt!